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过去十多年，“房地产泡沫”这个词在全球被反复提起。 最近几年，随着多份国际报告出炉，这个话题再次升温。 根据瑞银集团的一份报告指出，迈阿密、东京和苏黎世是全球房地产泡沫风险最高的三个城市。 但如果把视角拉回泰国，画面却完全不同。 全球怕泡沫，泰国却卡在另一头
从UBS Global Real Estate Bubble Index 来看，全球房地产市场的泡沫风险已经连续第二年下降。 原因很简单——各国央行长期维持高利率，对通胀踩刹车，也顺手给房地产降了温。 不少国际核心城市的房价，已经进入“见底—调整—找平衡”的阶段。 即便像迈阿密、东京这样仍被列为“高风险”的城市，问题也在于——
房价涨太快，而不是卖不掉。 而在伦敦、巴黎、斯德哥尔摩等城市，泡沫风险已经明显回落至“低风险”区间，市场正在回归理性。 🇹🇭 泰国不是泡沫，而是“静音泡沫”
问题来了——泰国不在全球“房价过热”的那一档。 泰国房地产真正面对的，并不是价格失控，而是另一种更隐蔽的状态：
库存还在，成交没回来。 用一个词形容，就是——“Silent Bubble”（静音泡沫）。 不是爆炸，而是长期憋着。 📉 数据不会骗人：价格没涨，库存在堆
根据泰国房地产信息中心（REIC）的数据： 房价不涨反跌，并不是需求旺盛，而是因为——市场上的待售库存实在太多。 成交放缓，开发商只能选择最直接的方式清库存：
打折、送、补。 目前市场上出现的现象包括： 促销赠送比例最高达到 44.3% “送家具、送装修、送家电”成了标配 免过户费、免抵押登记费越来越普遍
真正卡住市场的，是“贷款这堵墙”
如果只看价格，泰国房地产并不贵；
但真正让市场走不动的，是信贷端的“硬约束”。 目前泰国家庭债务水平，仍维持在 GDP 的 89%–90%。 直接后果就是： 拒贷原因也很现实： 更值得注意的是，即便是700万泰铢以上、过去相对稳健的中高端市场，也开始出现降温迹象。 这说明一件事：泰国不是被投机推高，而是被债务结构卡住。 🏛️ 政策托底，市场才能喘口气
目前，市场最大的支撑，来自政府端的刺激措施。 其中最关键的一项，就是被称为 “Quick Big Win” 的政策： 700万泰铢以下住宅 过户费 + 抵押登记费统一降至 0.01%
REIC 预计： 虽然2025年全年的过户总量，仍可能同比下降约 7.3%，但已经明显好于此前的悲观预期。 再加上：政策利率下调至 1.50% 至少在短期内，本地购房者的压力确实减轻了一点。 ⚠️ 不是泡沫，但是结构性风险
放在全球视角里看，泰国房地产暂时谈不上“泡沫要破”。 但必须承认——市场正在承受一种长期性的结构压力： 库存消化慢 真实购买力受限 不良贷款（NPL）在住宅端已达 4.58%
📌 2026年，更像“走钢丝”的一年
所以，2026年很可能不是大反弹的一年，而是一个必须“走稳、不出错”的年份。 对开发商来说，关键在于： 是继续降价清库存， 还是放慢节奏，减少新项目， 或者干脆只盯着真正有需求的细分市场。
对市场而言，能否顺利过关，取决于三件事： 政策能不能持续 信贷有没有松动空间 企业是否愿意主动调整策略
如果处理得当，这一轮只是“长时间调整”；如果拖得太久，
“静音泡沫”也可能变成真正的风险点。
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